Евроинвест: Ипотека вернула активность на рынок недвижимости
Растут все виды ипотечного кредитования, но в особенности – выдача займов на ИЖС
Популярность ипотеки в крупных городах России, в том числе в обеих столицах, бьет рекорды. Так, в Москве за первые пять месяцев 2023 года зарегистрировано наибольшее число ипотечных сделок за весь период наблюдений. Почему так получилось, какую роль в происходящем играет льготная ипотека с госучастием, и как позиция девелоперов может все изменить – читайте в нашем материале.
Москва – модель успеха
Всего с апреля по май нынешнего года с объектами столичной недвижимости было проведено 51,6 тысяч сделок, предполагающих использование ипотечных средств. Московский рынок недвижимости никогда не был таким активным, начиная с 2008-го года, когда и было начато ведение соответствующей статистики Росстатом. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил примерно 13,6 % — тогда было заключено немногим более 45 тысяч сделок. Но и невероятно успешный показатель 2021-го года (49,3 тысячи сделок) тоже оказался превзойден – на этот раз превышение составило 4,6%.
Если рассматривать ситуацию помесячно, то она тоже выглядит красноречиво – за май нынешнего года зарегистрировано 11,65 тысяч договоров с использованием ипотеки. Это тоже лучший за 16 лет показатель. Причем, если превышение над объемом сделок в мае 2022-го года было вполне ожидаемым – ведь год назад на рынке в это время наблюдалась пауза, вызванная растерянностью основных игроков и высоким уровнем стоимости ипотеки, то существенный рост по отношению к результатам мая 2021-го года (на 18,3%) был менее ожидаем.
Но главное – в нынешнем году майские результаты оказались, пусть совсем ненамного, но выше результатов предшествующего месяца, апреля. Тогда как традиционно в мае, из-за долгого периода праздников, наблюдается снижение деловой активности в целом, и количества сделок с недвижимостью в частности.
Льготная ипотека определяет условия
Говоря о причинах подобных результатов, эксперты сходятся во мнении о том, что ключевую роль в росте сыграла высокая популярность именно льготных видов ипотеки с государственным участием. Но вот по вопросу о том, какие именно виды льготных ипотечных кредитов в наибольшей степени обусловили объемы роста, есть интересная и неожиданная информация.
Так, несмотря на то, что пока чаще всего льготную ипотеку россияне берут на квартиры в новостройках или во вторичном жилье, самым быстрорастущим видом льготного кредита в мае стала ипотека на индивидуальное жилищное строительство. По сравнению с апрелем объемы выдачи этого вида займов выросли более чем на 56%, а доля этого продукта в общем объеме кредитования, например, у Сбербанка, увеличилась с 5 до 8%.
Популярность ипотеки под ИЖС растет, по сути, на всей территории России, но в особенности – в нескольких регионах, в том числе в Вологодской области, республиках Тыва и Карелия, которые обогнали по темпам роста даже такие крупные центры частного строительства, как Московская и Ленинградская области. С одной стороны, такое заметное увеличение можно объяснить сезонными факторами – в средней полосе России именно в начале лета активизируются строительные работы.
Однако в нынешнем году повышение стало куда более заметным, чем в прошлые годы, даже предкризисные. Это увеличение амплитуды объясняют влиянием изменившихся нормативных условий – и строить частные дома, и получать на это строительство ипотечные кредиты россиянам стало несколько выгоднее, чем раньше.
В целом же, наиболее популярным льготным кредитным продуктом в мае стала ипотека на покупку жилья в новостройках с эффективной ставкой в 7,3% годовых. Здесь рост также оказался очень заметным, составив примерно 15% по отношению к предшествующему месяцу. Это позволило ипотеке по программе «Господдержка» обойти по объему выдач семейную ипотеку, которая опустилась на второе место по популярности.
Побеждают те, кто начал обновление раньше других
Несомненно, в числе главных выигравших от роста объемов ипотечного кредитования – строительные компании. Нынешний бурный рост в значительной мере компенсирует потери, которые девелоперское сообщество понесло в предыдущем году, когда рынок на несколько месяцев был фактически парализован.
Но ряд экспертов отмечают, что застройщики отнюдь не являются пассивными объектами нынешних процессов на рынке – со своей стороны они все активнее пытаются влиять на ситуацию, идя по пути, в том числе, повышения привлекательности собственных продуктов.
Как объясняют эту ситуацию аналитики, для многих руководителей строительных компаний стало настоящим шоком понимание того, что платежеспособная аудитория, которая все последние годы оставалась лояльной, может в одночасье раствориться, предпочтя сберегать деньги на банковских счетах или вовсе в кубышках, вместо того, чтобы продолжать вкладывать их в российское жилье.
Заметной угрозой оказался и зарубежный рынок недвижимости – именно на него в прошлом году «сбежала» существенная часть небольших отечественных инвесторов. В результате общим стало понимание того, что как раньше, жить и работать, добиваясь прежних финансовых результатов, уже не получится.
А за этим пониманием последовали и действия – в виде все более активного внедрения инициатив, призванных сделать возводимое жилье более интересным для покупателей, а значит более безопасным, современным, выгодным. Все шире стали заимствоваться подходы и практики из зарубежного опыта, прежде всего, европейского.
Но, хотя вкладываться в собственную модернизацию начали многие, серьезных результатов удалось добиться не всем. Победителями оказались, в первую очередь, те компании, которые этот курс на обновление взяли раньше других – еще в прежние, благополучные годы.
Например, холдинг «Евроинвест» (совладелец компании Андрей Березин) вошел в число пионеров внедрения современных технологий проектирования и строительства еще два десятилетия назад. Тогда компания, например, одной из первых сумела предложить покупателям квартиры европланировки – тогда они считались рискованной экзотикой, но довольно быстро стали наиболее популярным продуктом во всех ценовых категориях.
И именно накопленный тогда опыт внедрения новаций помог холдингу пройти через испытание прошлого года. «Евроинвест» смог не просто удержать прежние объемы продаж, но еще и существенно, на два миллиарда рублей, увеличить выручку от них. В результате, по объемам реализованного жилья в Ленинградской области, компания вышла на третье место.
«Наша стратегия — строить востребованные жилые проекты, используя собственные ресурсы, в том числе финансовые — и эта стратегия позволяет компании сохранять устойчивость и быть одним из лидеров и по продажам, и по объему ввода жилья в петербургской агломерации. Наш портфель земельных участков, закладываемых под перспективное развитие, позволяет в ближайшие 5-7 лет возвести более 900 тыс. кв. м комфортного жилья широкого спектра комфортности», — так описывает достигнутые результаты сам Андрей Березин.
| Топ застройщиков Ленинградской области по объемам возводимого жилья с января по июнь 2023 г (по данным портала ЕРЗ.рф) | ||
| № | Наименование компании | Строится жилья, кв.м. |
| 1 | Группа ЦДС, г.Санкт-Петербург | 414 872 |
| 2 | Фонд ЛО, Ленинградская область | 326 646 |
| 3 | ИСГ МАВИС, г.Санкт-Петербург | 255 651 |
| 4 | ПИК, г.Москва | 220 629 |
| 5 | ГК Полис, г.Санкт-Петербург | 193 904 |
| 6 | Евроинвест Девелопмент, г.Санкт-Петербург* | 187 028 |
| 7 | ГК КВС, г.Санкт-Петербург | 172 881 |
| 8 | СЗ МАВИС-СТРОЙ, г.Санкт-Петербург | 117 818 |
| 9 | СК ЛенРусСтрой, Ленинградская область | 112 144 |
| 10 | ГК Arsenal, г.Санкт-Петербург | 111 882 |
| * подразделение холдинга «Евроинвест» (совладелец Андрей Березин) | ||